LA CONSISTENZA DELLE CATEGORIE ORDINARIE CAT. ‘’A’’ (D.P.R. 1142/49)

Per il computo della consistenza si deve tener conto principalmente di quattro elementi Fondamentali:

1. Il VANO PRINCIPALE

2. Gli ACCESSORI DIRETTI,

3. Gli ACCESSORI INDIRETTI

4. Le DIPENDENZE

VANO PRINCIPALE:

Sono quei vani con utilizzo principale nel contesto dell’ unità immobiliare, aventi superficie utile compresa entro i limiti minimo e massimo di ciascuna categoria, e per ciascun comune. In caso di destinazione abitativa sono considerati come tali:  saloni, soggiorni, camere, stanze e cucine, anche se quest’ultima ha una superficie inferiore alla minima per essere considerata vano.

ACCESSORI DIRETTI:

Si intendono accessori diretti i locali necessari al servizio e/o al disimpegno dell’abitazione che non hanno caratteristica di vano, sono tali: corridoi, bagni, W.C., ripostigli, vani bui, vani con superficie inferiore al minimo stabilito, ecc.A ognuno di questi è assegnato 1/3 di vano.
Gli accessori diretti possono eventualmente anche non essere direttamente comunicanti con l’abitazione o addirittura esterni, sempre che essi siano inequivocabilmente a servizio indispensabile dei vani principali, si pensi ad esempio ad un abitazione che ha un solo servizio igienico al quale si accede passando per il cortile.  Nel caso di accessori diretti con superficie e caratteristiche assimilabili ad un vano principale, essi sono da computarsi comunque come un vano principale, e quindi per intero. Si pensi ad esempio ad un ripostiglio di 16 mq munito di sufficiente apertura all’esterno, esso sarà da considerarsi ai fini del calcolo dei vani come 1vano e non 1/3.

ACCESSORI INDIRETTI:

Gli accessori indiretti sono tutti quei vani che pur non essendo strettamente necessari alla utilizzazione dei vani principali ne integrano la funzione, ovvero: cantine, ripostigli posti nel cortile o in soffitta, lavatoi ecc. sono computati 1/4 di vano.
Gli accessori indiretti sono suddivisi in comunicanti e non, la definizione stessa indica la loro tipologia, così può essere accessorio diretto comunicante una cantina alla quale si può accedere passando dalle scale interne dell’abitazione, mentre è “non comunicante” una legnaia alla quale si accede passando in cortile.  Più in generale gli accessori indiretti sono dei vani che nel loro complesso hanno un autonomia funzionale data anche dalla loro disposizione fisica nell’insieme dell’unità immobiliare. Essi sono infatti spesso relegati a interi piani a ciò destinati, più frequentemente locali sottotetto o interrati/seminterrati, o ancora realizzati in vari modi nell’area di pertinenza del fabbricato (sempre che non possa configurarsi u.i. a se stante)

DIPENDENZE:

Vanno intese come tali tutte quelle superfici libere a servizio della U.I.U. (anche in comune), quali cortili, giardini, terrazze ecc., e quei locali destinati al servizio comune di più unità immobiliari (portici, tettoie aperte)

ECCEDENZA:

Qualora la superficie è superiore al valore massimo si sottrae alla superficie del vano eccedente il limite massimo, quindi si divide il risultato per lo stesso limite massimo e tale valore va sommato al resto della consistenza.

% DI INCREMENTO O DECREMENTO:

Alle dipendenze, quali terrazze, cortili esclusivi e comuni, ecc. viene assegnata una percentuale che si va a sommare al totale dei vani, accessori diretti e accessori indiretti, fino a un massimo del 10%.  Questa percentuale può essere anche negativa, fino a un massimo del 10%.
Possono essere cause di detrazione alcuni fattori particolarmente negativi, quali la presenza di vani bassi che sono stati comunque computati per intero, servizi igienici insufficienti o incompleti e così via;  in ogni caso è piuttosto raro ricorrere a una percentuale negativa in quanto, di solito, in casi simili s'interviene abbassando la classe.

ARROTONDAMENTO:

Il valore complessivo della consistenza si arrotonda al mezzo vano